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名称 浅谈做好土地储备前期工作应注意的几个问题
发布机构 索引号 2189234/2009-00330
主题分类 科技发展 文号 2189234/2009-00330
发布日期 2009-10-12 主题词

浅谈做好土地储备前期工作应注意的几个问题

发布日期:2009-10-12 00:00 信息来源: 访问量:? 字体 :[ 大 ][ 中 ][ 小 ]

 

当前,随着经济建设的快速发展,土地需求量日渐加大。2001年《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国务院15号文件)发出后,全国各地纷纷相继成立起土地储备机构,以缓解日渐加大的土地供需矛盾。土地储备广义上讲是指政府的委托机构,如土地储备中心,通过征用、收购、收回、置换等方式,将土地使用者手中分散的土地集中起来,进行土地整理和开发,在完成一系列前期储备工作后,再通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场,以调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。土地储备是我国土地使用制度改革的产物,是经济市场化进程中土地制度的创新,在土地利用管理中显现出前所未有的新活力。为社会经济可持续发展提供用地保障起到了积极作用。如何做好土地储备的前期工作,应抓好下面几点。

1土地储备规划先行

土地规划是指政府在土地上进行各种用地合理配置的综合性活动。土地规划又分土地利用总体规划与土地利用详细规划。土地利用总体规划是根据国民经济和社会发展计划而制定的综合性利用土地的规划。土地利用详细规划是根据总体规划而制定的专业性土地利用规划。其中城市规划就属土地利用的详细规划。

土地规划在土地利用中具有绝对的权威地位,我国实行土地用途的管理制度。国家编制土地利用总体规划时,应明确规定土地用途,使用土地单位和个人则应严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。2001国土资源部发布《土地储备管理办法》第二章第六条明确规定:各地应根据调控土地市场的需要,合理确定储备土地规模,储备土地必须符合规划。《城市规划法》也明确提出:任何单位和个人都有遵守城市规划的义务,城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划,服从规划管理。因此,土地储备中的征收、收购土地等均应服从规划的要求,在服从规划的前提下进行,要避免为储备而任意改变规划的行为。

2依法征地,合理安置

民以食为天,对于农民来说,土地是其赖以生存的基础。土地储备难免会占用农民的耕地,征地安置是解决失地农民长远生计和维护社会稳定的需要。充分认识耕地对用农民的重要性,在征地过程中,农民已经给予了我们大力支持,因此,我们必须高度重视失地农民的安置问题,要依法保护好农民的合法权益。

在实践中,我省征用农村集体土地后,对农民的安置方式目前主要有货币安置、招工安置、社会保障安置等基本形式,但大多是采取以货币安置为主。征地补偿费主要包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。《土地管理法》规定:征用耕地的土地补偿费和安置补助费的总和不得超过该耕地被征用前三年平均年产值的三十倍。随着经济发展,各地方的土地由于种植的农作物不同,年产值也有了很大的差别,在征地时部分农民的利益无法得到保障,易引起人民的误解,激化了政府和农民之间的矛盾。为进一步保障被征地农民的合法权益,确保被征地农民原有生活水平不降低,,2008年12月河北省人民政府下发了《关于实行征地区片价的通知》。土地补偿金额为被征土地的区片价乘以被征土地的面积,较以前有了很大的提高,进一步保障了农民的利益。农民的生产技能较低,土地是他们最基本的生产资料,征用农民的土地等于剥夺了他们的生活来源,因此,农民生活保障应有长远的考虑。《通知》规定政府要按照不低于区片价10%的标准,为失地的农民入养老保险,解决了失地农民的后顾之忧。为充分体现被征地农民的生活水平不降低,以保障农民兄弟的利益不因征地而受损,根据农民的要求和生产发展的需要,还要开辟招工、等多种形式上对其进行安置,从根本上使失地农民的权益得到保障。

3公正评估,合理补偿

土地储备有时需拆迁大量的房屋,它涉及千家万户,关系到人民群众的切身利益,如处理不好会影响到社会的稳定和发展。当前拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。

房屋拆迁中的核心内容是补偿安置,补偿安置的基础和依据是被拆迁房屋价格的评估,评估价是货币补偿和房屋产权调换的依据,房屋拆迁的估价结果是否客观公正、准确、完整,将直接影响到拆迁工作能否顺利进行。所以确定一家公正的估价机构是至关重要的,在实际工作中常采用以下三种方法。

3.1由拆迁人和被拆迁人共同确定。这种方式是由拆迁人和被拆迁人协商一致,共同确定估价机构。对拆迁评估人的委托,如果拆迁人和被拆迁人能够达成一致,是最好不过的事情。但是在拆迁工作实际中,拆迁人和众多的被拆迁人很难达成一致意见,所以,这种方式往往在实际工作中操作起来很难,是一种理想化的方式。

3.2由拆迁人确定,反对的被拆迁人在三分之一以下。这种方式是将多数被拆迁人的意志和拆迁人的意志作为确定估价机构的依据。被拆迁人大多是分散的群体,其对评估人不是很了解,对评估人的确定往往参考大多数人的意见,因此这种方式通常被采用。

3.3抽签决定。表面上看这是非常公平的一种方式,也是国际惯例,但是在实际操作中如果解决不好,还是难以体现确定估价机构的公平性。如:如何确定抽签人、待选评估机构由谁来确定等。

确定公正的评估机构才能产生科学、合理的拆迁房屋的价格,便于被拆迁人理解,有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾,有利于土地储备工作的顺利进行。

总之,保障好人民群众的利益是土地储备工作的根本。按土地规划布局做好土地征收和收购,是储备工作的关键。加快土地储备工作进度,使零散的土地发挥更大的作用,解决日益增大的土地供需矛盾,促进社会经济的发展。

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浅谈做好土地储备前期工作应注意的几个问题

2009-10-12

 

当前,随着经济建设的快速发展,土地需求量日渐加大。2001年《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国务院15号文件)发出后,全国各地纷纷相继成立起土地储备机构,以缓解日渐加大的土地供需矛盾。土地储备广义上讲是指政府的委托机构,如土地储备中心,通过征用、收购、收回、置换等方式,将土地使用者手中分散的土地集中起来,进行土地整理和开发,在完成一系列前期储备工作后,再通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场,以调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。土地储备是我国土地使用制度改革的产物,是经济市场化进程中土地制度的创新,在土地利用管理中显现出前所未有的新活力。为社会经济可持续发展提供用地保障起到了积极作用。如何做好土地储备的前期工作,应抓好下面几点。

1土地储备规划先行

土地规划是指政府在土地上进行各种用地合理配置的综合性活动。土地规划又分土地利用总体规划与土地利用详细规划。土地利用总体规划是根据国民经济和社会发展计划而制定的综合性利用土地的规划。土地利用详细规划是根据总体规划而制定的专业性土地利用规划。其中城市规划就属土地利用的详细规划。

土地规划在土地利用中具有绝对的权威地位,我国实行土地用途的管理制度。国家编制土地利用总体规划时,应明确规定土地用途,使用土地单位和个人则应严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。2001国土资源部发布《土地储备管理办法》第二章第六条明确规定:各地应根据调控土地市场的需要,合理确定储备土地规模,储备土地必须符合规划。《城市规划法》也明确提出:任何单位和个人都有遵守城市规划的义务,城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划,服从规划管理。因此,土地储备中的征收、收购土地等均应服从规划的要求,在服从规划的前提下进行,要避免为储备而任意改变规划的行为。

2依法征地,合理安置

民以食为天,对于农民来说,土地是其赖以生存的基础。土地储备难免会占用农民的耕地,征地安置是解决失地农民长远生计和维护社会稳定的需要。充分认识耕地对用农民的重要性,在征地过程中,农民已经给予了我们大力支持,因此,我们必须高度重视失地农民的安置问题,要依法保护好农民的合法权益。

在实践中,我省征用农村集体土地后,对农民的安置方式目前主要有货币安置、招工安置、社会保障安置等基本形式,但大多是采取以货币安置为主。征地补偿费主要包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。《土地管理法》规定:征用耕地的土地补偿费和安置补助费的总和不得超过该耕地被征用前三年平均年产值的三十倍。随着经济发展,各地方的土地由于种植的农作物不同,年产值也有了很大的差别,在征地时部分农民的利益无法得到保障,易引起人民的误解,激化了政府和农民之间的矛盾。为进一步保障被征地农民的合法权益,确保被征地农民原有生活水平不降低,,2008年12月河北省人民政府下发了《关于实行征地区片价的通知》。土地补偿金额为被征土地的区片价乘以被征土地的面积,较以前有了很大的提高,进一步保障了农民的利益。农民的生产技能较低,土地是他们最基本的生产资料,征用农民的土地等于剥夺了他们的生活来源,因此,农民生活保障应有长远的考虑。《通知》规定政府要按照不低于区片价10%的标准,为失地的农民入养老保险,解决了失地农民的后顾之忧。为充分体现被征地农民的生活水平不降低,以保障农民兄弟的利益不因征地而受损,根据农民的要求和生产发展的需要,还要开辟招工、等多种形式上对其进行安置,从根本上使失地农民的权益得到保障。

3公正评估,合理补偿

土地储备有时需拆迁大量的房屋,它涉及千家万户,关系到人民群众的切身利益,如处理不好会影响到社会的稳定和发展。当前拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。

房屋拆迁中的核心内容是补偿安置,补偿安置的基础和依据是被拆迁房屋价格的评估,评估价是货币补偿和房屋产权调换的依据,房屋拆迁的估价结果是否客观公正、准确、完整,将直接影响到拆迁工作能否顺利进行。所以确定一家公正的估价机构是至关重要的,在实际工作中常采用以下三种方法。

3.1由拆迁人和被拆迁人共同确定。这种方式是由拆迁人和被拆迁人协商一致,共同确定估价机构。对拆迁评估人的委托,如果拆迁人和被拆迁人能够达成一致,是最好不过的事情。但是在拆迁工作实际中,拆迁人和众多的被拆迁人很难达成一致意见,所以,这种方式往往在实际工作中操作起来很难,是一种理想化的方式。

3.2由拆迁人确定,反对的被拆迁人在三分之一以下。这种方式是将多数被拆迁人的意志和拆迁人的意志作为确定估价机构的依据。被拆迁人大多是分散的群体,其对评估人不是很了解,对评估人的确定往往参考大多数人的意见,因此这种方式通常被采用。

3.3抽签决定。表面上看这是非常公平的一种方式,也是国际惯例,但是在实际操作中如果解决不好,还是难以体现确定估价机构的公平性。如:如何确定抽签人、待选评估机构由谁来确定等。

确定公正的评估机构才能产生科学、合理的拆迁房屋的价格,便于被拆迁人理解,有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾,有利于土地储备工作的顺利进行。

总之,保障好人民群众的利益是土地储备工作的根本。按土地规划布局做好土地征收和收购,是储备工作的关键。加快土地储备工作进度,使零散的土地发挥更大的作用,解决日益增大的土地供需矛盾,促进社会经济的发展。